Les avantages du statut LMNP séduisent de plus en plus de particuliers qui cherchent un investissement à la fiscalité avantageuse
Depuis 1949, le législateur offre aux particuliers qui veulent investir dans l’immobilier locatif des avantages fiscaux particulièrement intéressants. La raison : combler une pénurie de logements à louer. À l’origine, c’était après la guerre, pendant la période de reconstruction. Aujourd’hui, il s’agit de répondre à des demandes croissantes et insatisfaites, dans le domaine des résidences pour étudiants comme dans celui des maisons de retraite et des EHPAD. Découvrons comment l’investissement en LMNP fonctionne.
LMNP, qu’est-ce que c’est ?
LMNP signifie Loueur en Meublé Non-Professionnel. Concrètement, il s’agit d’un particulier qui loue un appartement meublé et équipé de tout le confort moderne. Confort moderne défini par une liste officielle. Généralement, l’investisseur LMNP va acquérir un bien situé dans une résidence de services, pour s’éviter tout souci de gestion, comme nous le verrons plus loin. Les loyers que perçoit cet investisseur ne doivent pas faire de celui-ci un professionnel : ils doivent donc se limiter à la somme de 23 000 euros par ans, ou ne pas dépasser la moitié des revenus imposables.
LMNP : des avantages fiscaux très incitatifs
Outre une rentabilité souvent excellente (jusqu’à 5% par an), l’intérêt du statut LMNP vient de dispositions fiscales très favorables, pouvant aller jusqu’à la défiscalisation complète des revenus tirés du bien, surtout s’il a choisi le régime « Bénéfices Industriels et Commerciaux réels ». Le propriétaire déduit du montant de ses loyers toutes les charges et les petites dépenses qu’il consent pour gérer son bien (primes d’assurances, intérêts d’emprunt, remplacement du petit électroménager…), ce qui réduit considérablement l’assiette de l’impôt.
Mais surtout, quand il déclare ses revenus locatifs au fisc, le propriétaire LMNP va déduire ses amortissements, comme le fait une entreprise. Il va prendre en compte la décote de son bien, pour l’amortir de façon linéaire sur toute la durée d’exploitation. Le gros-œuvre, la façade, les équipements techniques, l’agencement vont être amorti sur 30 ans environ. Le mobilier s’amortit, lui, sur une durée de 5 à 10 ans. En reportant ces « pertes » (il s’agit d’une simple opération comptable) ainsi que les lourdes dépenses liées à l’achat du logement sur les années suivantes, bénéficiaires, le propriétaire s’assure une assiette imposable toujours faible.
En cas de revente, le mécanisme d’amortissement ne diminue pas la valeur du bien : pour le calcul de la plus-value, c’est la valeur d’achat du bien qui est retenue, et non la valeur après amortissement.
LMNP : un investissement sans soucis
La location meublée ne concerne pas que des appartements isolés, où le propriétaire doit gérer lui-même son bien, participer à la gestion de la copropriété et trouver ses locataires. Ce type d’investissement s’est considérablement simplifié avec la multiplication des résidences de services : résidences étudiantes, résidences d’affaires ou de tourisme, résidences seniors et EHPAD privés. Investissant dans ces résidences, le propriétaire délègue toute la gestion à la société exploitante. Les loyers sont directement versés par cette société. C’est donc un investissement idéal pour les professions libérales, les chefs d’entreprise et les cadres supérieurs, très mobilisées par leurs obligations professionnelles et donc peu disponibles.
L’investissement LMNP : une solution moderne aux attentes des particuliers qui recherchent un complément de revenus
Avec une rentabilité remarquable et une fiscalité réduite au minimum, l’investissement LMNP a le vent en poupe. Des investisseurs de plus en plus jeunes s’y intéressent. Il représente une solution très fiable et de long terme pour tous ceux qui veulent diversifier leur patrimoine, transmettre à leurs enfants et se constituer un complément de revenus pour leur retraite.
Le marché des logements LMNP propose aux particuliers des offres de résidences de services très diverses, et il n’est pas toujours facile de sélectionner la résidence à la meilleure rentabilité, ou aux perspectives les plus sûres. L’investisseur gagnera à consulter un professionnel spécialiste du secteur, qui par sa connaissance des sociétés gestionnaires et de l’historique des résidences, saura lui conseiller le bien le mieux adapté.
